종합부동산세(종부세) 과세대상, 절세방법, 부부공동명의 장점 - 부동산 꿀팁

고가 주택이나 다주택을 보유하고 있는 사람들에게 가장 두려운 세금이 있다면 종부세일겁니다. 보유세에 해당되는 세금으로 고가주택이나 다주택을 소유하고 있다면 매년 납부하는 세금으로 적게는 몇십만 원에서 몇억까지 납부를 해야 합니다. 따라서 종부세에 대한 세율이 인상되자 많은 사람들이 다주택을 소유하기보다는 똑똑한 한 채를 보유하는 방향으로 종부세에 대한 전략을 세웠습니다. 고가의 주택을 한 채 가지고 있는 것보다 중저가의 주택을 여러 채 가지고 있는 것이 경우에 따라서 더 많은 종부세를 납부할 수도 있습니다. 따라서 종부세에 대해서 잘 알고 종부세에 대한 전략을 잘 세우셔야겠습니다.

 

종합부동산세란?

종합부동산세는 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세하는 세금입니다.

종부세는 보유한 재산의 정도에 따라서 조세부담 비율을 다르게 적용하여 납세에 대한 형평성을 고려한 국세입니다. 즉, 일정 기준을 초과하는 토지와 주택에 대해서 국세청이 별도로 누진세율을 적용하여 부과하는 세금입니다.

종부세 기준

• 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분하여 인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 각 유형별로 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대하여 과세되는 세금입니다.
  • 1차로 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고,
  • 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지(본점 소재지) 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.
    유형별 과세대상 - 유형별 과세대상, 공제금액 포함유형별 과세대상공제금액

    주택(주택부속토지 포함)	6억 원* (1세대 1주택자 11억 원)
    종합합산토지(나대지·잡종지 등)	5억 원
    별도합산 토지(상가·사무실 부속토지 등)	80억 원

    * ’21년 귀속분부터 법인 주택분 종합부동산세 기본공제 배제
• 일정한 요건을 갖춘 임대주택, 미분양주택 등과 주택건설사업자의 주택신축용토지에 대하여는 9.16.부터 9.30.까지 합산배제신고 하는 경우 종합부동산세에서 과세제외 됩니다.

① 주택 종부세 기준
주택의 경우는 인별로 주택의 공시가격 합계가 6억 원이 초과한다면 종부세를 납부해야 하는 대상에 포함됩니다. 단, 1세대 1주택자의 경우는 11억 원까지 공제가 가능합니다. 인별로 6억 원까지 공제가 가능하기 때문에 다주택자인 경우에도 명의자가 누구로 되어있냐에 따라서 종부세를 납부할 수도 있고 없을 수도 있습니다.

② 토지 종부세 기준
종합합산토지는 인별로 소유한 전국 종합합산토지의 공시가격 합계액이 5억 원을 초과한다면 종부세 납세 의무가 있고 별도합산토지는 인별로 소유한 전국 별도합산토지의 공시가격 합계액이 80억 원을 초과한다면 종부세 납세의무가 있습니다.

③ 오피스텔 종부세 기준
오피스텔 종부세는 오피스텔의 용도에 관계없이 기준 시가 9억 원 이상 시 부과하게 됩니다. 따라서 임대를 주는 많은 오피스텔을 보유하고 계시다면 종부세 폭탄을 맞을 수도 있습니다. 따라서 오피스텔에 투자를 할 때는 반드시 종부세 인상 여부를 먼저 확인해 보시고 투자를 하셔야겠습니다.

절세방법 : 부부공동명의

종부세는 인별로 6억 원까지 공제한 후 초과 금액으로 과세를 계산하게 됩니다. 즉 부부공동명의로 1주택을 소유 할 경우 각각 6억 원씩 공제가 되어 총 12원이 공제되므로 12억까지는 종부세를 납부하지 않아도 되기 때문에 절세를 할 수 있습니다.

또한, 조정지역 내 2주택인 경우는 부부가 각각 명의를 다르게 가져가는 게 절세를 할 수 있는 방법입니다. 한 명의 소유자로 2개의 주택을 소유한다면 6억 원만 공제받을 수 있지만 부부가 각각 명의를 다르게 가져간다면 6억 원씩 공제받아 총 12억 원을 공제하고 나머지 초과 금액에 대해서만 종부세를 납부하기 때문입니다.

즉, 고가의 1주택인 경우는 부부 공동명의로 명의로 소유해야 종부세를 절세할 수 있고 조정 지역 내 2주택인 경우는 2개의 주택을 부부가 각각 명의로 계약하는 것이 종부세를 절세할 수 있는 방법입니다.

종합부동산세 계산기

종부세를 홈택스에서 계산하기 위해서는 보유 주택에 대한 공시가격과 조정대상지역 여부 등과 같은 정보가 필요합니다. 공시지가 정보는 아래 부동산 공시지가 알리미 홈페이지를 통해서 확인해 보실 수 있고 보유 주택에 대한 조정대상지역 여부는 아래 테이블에서 확인해 보실 수 있습니다.

홈텍스를 이용하면 편리합니다.


https://www.hometax.go.kr/websquare/websquare.wq?w2xPath=/ui/pp/index_pp.xml

국세청 홈택스

종합부동산세(종부세) 합산배제

종부세 합산배제는 종합부동산세를 납부할 때 특정 주택을 과세대상에서 제외시켜주는 제도입니다. 종부세 합산배제가 되는 부동산은 부동산 소유자가 매년 9월 16일에서 9월 30일 사이 관할 세무서에 신고를 해야 합니다. 합산배제는 보통 임대 사업에 등록된 부동산이 종부세 과세 대상에서 제외되며 종부세 합산배제 신청을 할 수 있습니다.

하지만 요즘은 아파트에 대한 임대 사업자를 받아주지 않고 주거용 오피스텔이나 아파텔의 경우 임대 사업자를 등록하여 종부세 합산배제 혜택을 누리실 수 있습니다. 하지만 임대 사업자를 등록하면 누릴 수 있는 큰 혜택 중 하나가 장기보유 특별공제인데 조정지역의 경우 1주택이 된 후부터 해당 연도를 기산하기 때문에 임대 사업자 등록에 대한 혜택이 크게 줄어들었습니다. 또한 임대 사업자를 등록하면 임대를 할 때마다 관할 구청에 신청을 해야 하는 번거로움이 있기 때문에 임대사업자는 신중하게 고려하시고 결정하셨으면 합니다.

종부세 합산배제 신고방법

종부세 합산배제 신고를 하기 위해서는 국세청홈택스로 접속을 해주셔야합니다. 해당 홈페이지 접속후 가장 먼저 로그인을 필수입니다. 로그인부터 진행해주세요.

로그인을 다하셨다면 다음으로 신고/납부 카테고리를 클릭해주세요.

신고/납부 카테고리를 선택하셨다면 일반신고 항목에서 종합부동산세 합산배제신고 카테고리가 보이실텐데요. 해당 카테고리를 선택해주시면 됩니다.

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그럼 (9월) 합산배제 신고 버튼이 나오는데요. 해당 서비스는 매년 9월에 신고가 가능하고, 매년 할필요 없이 딱 한번만 신고해놓으면 된답니다. 그리고 만약 다음해에 주택임대사업자 말소로 인해 합산배제 대상이 아니라면 반대로 제외신고를 해주셔야합니다. 

 

종합부동산세(종부세) 납부기한

재산세와 종부세는 6월 1일 기준으로 납세자가 결정됩니다. 즉 6월 1일을 기준으로 자산을 보유하고 있는 사람이 해당 자산에 대한 재산세와 종부세를 납부해야 하는 것입니다. 따라서 주택을 계약할 때 6월 인근에 잔금을 치르게 된다면 재산세와 종부세를 납부하지 않는 쪽으로 잔금 날짜를 정해야 합니다.

종부세 납부기한 : 매년 12월 1일 ~ 12월 15일

종부세는 홈택스를 통한 전자 납부, 신용카드 납부, 인터넷 뱅킹 그리고 가상 계좌 납부 등을 통해서 납부가 가능하며 250만 원을 기준으로 분할납부도 가능합니다. 종부세가 250만 원 이상 부과되었다면 250만 원을 초과하는 초과금에 대해서는 6개월 이내에 분납할 수 있습니다. 또한 부과된 종부세가 5백만 원을 초과하는 경우 부과된 종부세의 50%를 납부하고 나머지 초과분에 대해서 6개월간 분납하여 납부할 수도 있습니다.

 

지금까지 종합부동산세 과세대상 및 절세방법에 대하여 알아보았습니다.