임대차 3법 : 전월세 신고제, 전월세 상한제, 계약갱신청구권 보완

세입자의 권리를 보호하는 법안으로 2020년 7월 31일 개정되었는데요. 

세입자를 위한 임대차 3 법이 폐지되거나 보완될 수도 있다고 합니다.

우선 임대차 3법이 무엇인지? 자세히 알아보고 앞으로 어떻게 바뀌게 되는지 알아보도록 하겠습니다. 

1. 전월세 상한제
계약 갱신시 기존 임대료의 5% 이상 증액하지 못하도록 제한합니다.

2. 계약갱신 청구권
임대차 보장 기간을 무기한 연장하고 세입자가 원한다면 2년 계약 연장을 요구할 수 있습니다.

3. 전월세 신고제
전월세 임대료, 보증금, 임대기간 등 거래 내용에 대해 지자체에 의무적으로 신고해야 합니다.

 

개정된 임대차 보호법은 부동산 시장에 아주 큰 영향을 미쳤습니다. 

내용은 즉, 주로 전세계약에서 임대인에게 불리한 조건이 많이 있었습니다. 그래서 임대인들은 전세 계약을 하려는 분들이 많이 줄어들고 있는 것은 사실입니다. 그래서 전세 매물이 많이 줄어들게 되는 현상이 생겨나게 되었고요. 

개정되면서 전세는 줄고 월세 매물이 많이 생겨 나기 시작했고 전세값은 폭등에 가까웠다고 합니다. 그렇다고 해서 월세 가격이 낮아졌느냐 그것도 아닙니다. 임차인을 위한 임대차 3 법을 폐지한다면 어떻게 될까요? 폐지를 주장하는 분들이 많이 있어요. 주장하시는 분들은 당연히 집 주인 분들이겠죠. 

집값 올랐죠 전세값 올랐죠 근데 전셋값은 못 올려요.. 법 때문에 하지만 세금은 더 많이 내죠.. 왜냐.. 공시지가가 올랐기 때문이죠. 그리고 보유세도 내야 하는 경우도 생기죠.. 근데 전셋값을 못 올려요.. 그러니 집주인들은 미칠 노릇이죠..ㅠㅠ

 

 

 

 

임대차 3 법에 대하여 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

1. 계약갱신청구권

[주택 임대차보호법 내 계약갱신청구권제 조항]

제6조의 3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

 - 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

 - 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

 - 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

 - 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

 - 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

 - 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

 

나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

 

 

 

 

 

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다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 그밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.

④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의 2를 준용한다.

⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신 요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제삼자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산 월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 임대인이 제삼자에게 임대하여 얻은 환산 월차임과 갱신거절 당시 환산 월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

 

또, 계약갱신청구권 사용 시 임대인은 세입자와 5% 인상한도 내에서 전세금 협의를 통해 재계약해야 합니다.다만 무조건 5% 미만 제한이 있는 것은 아니며 임대인과 세입자 간의 합의가 되었을 경우 문제없습니다.주변 전세 가격이 엄청 오르고 있는 지금, 임대인이 5% 올리겠다고 하면 무조건 따르는 게 맞을까요?

​아닙니다, 5% 이내로 협상이 가능한 권리가 임차인에게도 있습니다. 원칙상은 그렇지만, 주변 전세 가격이 요즘 시장에서는 5% 이상은 올랐을 것이기 때문에 5%를 먼저 이야기해주면 그대로 하는 게 맞겠죠. 만약 거부한다면 임대인이 괘씸해서 실거주를 하겠다고 계약 종료를 선언해버릴 수 있고, 그렇게 되면 사실 분쟁의 소지가 다분히 많아질 수밖에 없겠습니다.

​우리가 흔히 들었던 이 5%가 바로 전월세 상한제입니다.

 

2. 전월세 상한제

[주택임대차 보호법 내 전월세 상한제 관련 조항]

제7조(차임 등의 증감 청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

① 법 제7조에 따른 차임이나 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액 청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항에 따른 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

3. 전월세 신고제

전월세 신고제란, 전월세 거래 등 주택 임대차 계약 시 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약정보를 신고하도록 하는 제도입니다. 보증금 6000만 원 초과 및 월세 30만 원 초과면 신고대상으로 간주됩니다.

​전월세 신고제가 도입되었던 가장 큰 이유는 주택 임대차시장의 투명성을 높이기 위해서였습니다. 전·월세시장의 정보 비대칭이 해소되면서 앞으로 세입자는 적정 가격에 계약 가능하고 임대인의 탈세를 방지하는 목적도 달성할 수 있었을 겁니다. 확정일자 신고를 하지 않는 음지 거래가 수면 위로 올라올 것으로 예측했었죠.

 

 

임대차3 법 보완되나? 

전월세 신고제 계도기간 연장 검토 다른 임대차 3법 보완책도 마련 중 원희룡 "인센티브 도입할 필요 있어"
“임대인 혜택 늘리는 방향으로 개편될 듯”

 

 

 

 

임대차 3 법 폐지 OR 개정? 

바뀐 윤석열 정부에서는 임대차 3 법이 개정될 것으로 보입니다. 당시 대선후보 시절 임대차 3 법을 폐지하겠다는 공약을 낸 바 있었는데요. 국토교통부의 업무 보고 후 인수위 브리핑에서도 임대차 3 법이 시장에 상당한 혼란을 주고 있다는 문제의식과 제도 개선이 필요하다는 방향은 맞고 시장 상황과 입법 여건을 고려해 단계적으로 추진할 방침을 밝히기도 했었습니다.

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하지만 일부 반대의 목소리도 있습니다. 오히려 임대차 3 법을 폐지하거나 단박 개정하는 게 전·월세 시장의 혼란을 야기할 수 있다는 주장이었는데요. 전·월세 시장의 불안은 임대차 3 법뿐 아니라 매매 가격 상승에 따른 연동과 보유세 부담의 전가, 입주·공급 물량 등이 복합적으로 작용했을 가능성이 농후해 개정이나 폐지로 문제가 해결되기보다는 부작용만 더 커질 수 있다는 입장이었습니다. 

 

 

 

 

지금까지 임대차 3 법에 대하여 알아보았습니다.

정부가 바뀌면서 부동산 관련 법도 바뀌고 있으니 참고하셔야 할 사항입니다.