종부세, 재산세, 절약 방법 : 양도소득세 중과세, 장기보유특별공제, 양도소득세 계산 방법

 

보통은 우리가 부동산에 투자하면서 납부해야 하는 세금 중에서 양도소득세가 가장 큰 비중을 차지할 것입니다. 물론 부동산 매매차익이 발생하지 않는다면 내지 않아도 되는 세금이지만 최근 부동산 가격이 많이 오른 만큼 부동산을 매도할 때 양도소득세 비용이 만만치 않을 것입니다. 보통은 주택을 매수하기 전 1가구 2주택 비과세 혜택을 받기 위해서 절세전략을 세우지만 어쩔수 없이 다주택자가 된 경우는 해당 주택을 매도 후 양도세를 납부해야합니다. 따라서 오늘은 양도소득세 중과세 그리고 장기보유특별공제에 대해서 정리해보는 시간을 가져보려고 합니다.

 

 

장기보유특별공제

국세청

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산을 매도 시 보유 및 거주 기간에 따라서 일정 비율만큼의 양도세를 감면해주는 제도로 부동산대첵들이 나오면서 그 동안 많은 변경이 있었습니다. 투기과열지구나 조정대상 지역의 다주택자는 장기보유특병공제의 혜택을 받을 수 없지만 비조정지역 2주택자와 1주택자는 감면 혜택을 받아보실 수 있습니다.

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2021년 1월부터 개정된 장기보유특별공제는 거주기간과 보유기관에 따라서 각각 공제율을 다르게 적용하여 보유기간 40%, 거주기간 40%를 합산하여 총 80%까지 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.

국세청

 

2023년 1월 1일 부터 장기보유특별공제가 기산되는 시점은 1주택이 된 시점부터이기 때문에 다주택자가 장기보유특별공제를 받기는 힘들어 질 예정입니다. 따라서 앞으로는 1주택자만이 장기보유특별공제를 받을 수 있으며 보유기간에 따라서 공제율이 차등 적용되며 10년 이상 보유시 최대 80%까지 공제를 받을 수 있습니다. 따라서 현재 다주택자이면서 주택을 매도할 계획을 가지고 계시다면 2023년 이전에 집을 처분해야 장기보유특별공제 기간을 인정받으실 수 있습니다.

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다시 한번 정리하면, 조정지역, 비조정지역 1주택자는 보유기간, 거주기간을 고려하여 최대 80% 까지 감면혜택을 받아보실 수 있고 비조정지역 2주택자인 경우는 보유기간 3년 이상부터 1년마다 2%씩, 총 30%를 장기보유특별공제를 받아보실 수 있습니다.

 

양도소득세 계산 방법

양도소득세는 부동산을 취득 후 매도하였을 때 발생하는 매매 차익에 대하여 납부하는 세금으로 양도소득세를 산정할 때는 필요경비 공제 금액 그리고 장기보유특별공제 등을 고려하여 총 납부해야하는 양도소득세를 계산합니다.

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국세청

 

산출세액(양도소득세) = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비등 - 장기보유특별공제액 = 양도소득 금액 - 양도소득 기본공제 = 양도소득과세표준 X 세율 = 산출세액 X 지방세(10%)

 

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양도소득세를 납부할 때 공제받을 수 있는 필요경비는 취등록세, 중개 수수료, 샤시와 보일러등의 인테리어 비용 등이 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 공제받을 수 있습니다. 따라서 관련 증빙 서류들은 공제를 받기 위해서 반드시 잘 챙겨두어야 할 것입니다.

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양도소득세는 2년 이상 보유부터 일반과세표준이 적용되며 주택 매수 후 1년을 보유하지 않았다면 매매차익에 상관없이 50%의 세율을 적용하고 1년 이상 2년 미만을 보유하였다면 40%의 세율을 적용하여 양도소득세를 계산하면 됩니다. 하지만 매매 차익을 남긴 주택이 조정대상지역이나 투기과열지구에 있다면 중과세를 적용 받아 더 많은 양도소득세를 납부해야 합니다.

 

 

 

 

 

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양도소득세 중과세

국세청

조정 대상지역의 다주택자 중과세는 + 20%입니다. 즉 1년 미만을 보유한 조정대상지역의 주택을 매도하는 경우 50%의 양도소득세를 납부해야하지만 다주택자인 경우에는 기본세율에 +20%를 적용하여 총 70%의 양도소득세를 납부해야합니다. 또한 2년 이상 보유하여 기본세율이 적용된다면 해당 구간의 세율에 + 20%를 합산하여 양도소득세를 계산하게 됩니다. 3주택 이상부터는 2주택자와 적용 방식은 동일하지만 기본세율에 +30%를 적용받게 됩니다. 따라서 2주택자인 경우 조정대상지역 내 주택과 비조정지역 내 주택을 보유하고 있다면 비조정대상지역을 먼저 매도하고 조정대상지역의 주택을 처분해야 절세를 할 수 있습니다.

 

지금까지 부동산 세금(종부세, 재산세, 양도소득세, 양도소득세중과세),  장기보유특별공제에 대하여 알아보았습니다.