전세 사기 피하는 방법, 예방 방법

안녕하세요.

부동산 정보를 알기 쉽게 전달하기 위하여 포스팅을 하고 있는 봄이네 엄마입니다. 저만 알고 있는 것보다 여러 사람들이 많은 혜택을 나눌 수 있도록 공유하려고 합니다. 어려운 내용보다는 최대한 알기 쉽게 정리하려고 노력하고 있으니까요. 부족하더라고 많은 것을 얻어 가셨으면 좋겠습니다. 부동산 정책, 정보는 시간이 생명인 거 같더라고요. 조금만 늦거나 예전 정보를 알고 진행하면 큰 손실이 발생하거나 난감한 경우가 발생할 수도 있습니다. 최신 정보를 꼭 알고 진행하셔야 합니다. 

그럼 오늘은 전세 사기 피하는 방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

전세 사기 예방 방법

유형 1. 갭투기

 

서울 강서구에서 세 모녀가 분양대행사를 통해 깡통 주택을 최소 524채를 매입하였는데, 전세 계약 만기 시점에서 보증금을 반환하지 못한 사건으로 대규모 미반환 사례가 있습니다.
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이는 갭투기 피해 사례라고 볼 수 있습니다.
갭투기란 매매가와 전세가 차이가 적은 아파트를 전세 세입자를 구해 그 돈으로 매매대금을 치르는 방식입니다. 결과적으로 실제 투자금액에 비해 적은 자본만 있으면 되어 집주인은 돌려줄 보증금을 마련하지 못하여 반환하지 않아 세입자가 어려움을 겪게 됩니다.
[출처] 전세 피해와 사기, 미리 예방하세요!|작성자 국토교통부

 

유형 2. 법령 악용

다음 사례는 서울 반포 전세사기 사건으로 A가 B에게 주택을 매입한 후 B와 다시 전세 계약을 체결한 과정에서 전세 보증금 12억원을 근저당으로 설정해 전세 보증금을 돌려받지 못한 사례입니다.
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이는 법렵을 악용한 전세사기 사례입니다.
전입신고가 완료되기 전 주인이 바뀌어 집이 경매에 넘어갔다는 통보를 받은 것인데요, 주택임대차보호법은 임대인에 대한 대항력은 전입신고를 한 다음 날부터 인정됩니다. 부동산도 이를 책임지는 부분이 없어, 해당 사건으로 7월,8월에만 신고된 것만 29건이나 있습니다.
[출처] 전세 피해와 사기, 미리 예방하세요!|작성자 국토교통부

 

 

 

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유형3. 체납사실 미 고지

다음으로 임대인이 본인 명의의 재산을 모두 가족 명의로 돌려놓은 후 개인 사업자로 등록한 사업에 발생한 세금을 계속하여 체납한 상황에서 소유권 이전을 받은 건물에 전세를 놓았습니다. 그 건물에 들어간 세입자는 우선순위가 아니므로 전세금을 돌려받지 못한 상황이 있습니다.
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이는 체납사실 미 고지의 상황입니다.
체납사실 미 고지의 상황으로 전세 계약이 완료되고 난 뒤 세입자는 부동산 권리침해사항인 집주인의 체납으로 인해 압류장을 받게 됩니다. 국세 기본법에 따르면 국세는 다른 채권에 우선해 징수되어 전세 보증금이 보호받지 못하며, 세입자가 피해를 보게 되는 것입니다.
[출처] 전세 피해와 사기, 미리 예방하세요!|작성자 국토교통부

 

전세 사기 방안 

1. 임차인에게 폭넓은 정보가 제공

 

▶ 전세계약 시 임차인이 확인해야 할 주요 정보들을 모아 한 눈에 확인할 수 있도록 자가진단 안심전세 APP을 내년 1월에 출시합니다! 입주희망 주택의 적정 전세가와 매매가 수준, 임대보증 가입 여부, 계약 전 후 필요사항 등 다양한 정보들을 제공할 예정입니다.

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▶ 임대주택의 선순위 권리 관계에 대한 정보를 임차인이 확인할 수 있도록 선순위 권리관계 확인권한을 부여합니다.

계약 이전에 임대인의 체납 사실이나 선순위 보증금 등을 요청할 수 있으며, 계약 후에도 임차개시일 전까지 미납 국세·지방세 등의 정보를 임대인 동의 없이도 임차인이 확인 할 수 있습니다!

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2.  안전한 거래환경 조성

▶ 임대사업자 관리 강화

▶ 공인중개사 등의 시장 감시기능 확대

▶ 신축빌라 등에 대한 공정한 가격산정체계 마련

▶ 고전세가율 지역 관리

 

3. 임차인의 법적 권리가 강화

▶ 최우선 변게 금액 상향 : 임차인이 담보 설정 순위와 관계 없이 보증금 중 일정금액을 우선 돌려받을 수 있다.

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▶ 임차인 대항력 보강 : 임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인이 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다는 특약을 계약서에 명시하도록 주택임대차 표준계약서를 개선

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전세사기 당하였을 경우

전세사기에 대한 선제적 예방조치에도 불구하고 예기치 못한 전세피해가 발생할 수 있다는 점을 고려하여 피해자에 대한 촘촘한 지원을 병행합니다!

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▶ 피해회복을 위한 원스톱 서비스 제공 

: 금융서비스, 임시거처 마련, 임대주택 입주, 법률상담 안내 등을 제공

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▶ 돌려받지 못한 보증금의 자금 지원

: 전세사기 피해 임차인에게 1%대 초저리 자금대출 지원

: 전세보증금 반환보증 가입 지원

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▶ 긴급 거처 제공

: 시세의 30%이하의 임시거처 사용

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 전세 계약전 유의사항

[전세 계약 전 유의사항]

✅ 주택임대차표준계앿서(법무부)를 사용

- 대항력과 우선변제권 확보 방법, 보증금 증액시 증액부분 보호 방법, 임대차권등기명령제도 등 임차인 보호 규정 안내

- 묵시적 갱신 등 계약 당사자인 임대인과 임차인의 권리 의무에 대한 정보를 제공하여 분쟁 예방

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✅ 주변 시세 확인

- 국토교통부 실거래 공개 시스템, 한국부동산원 부동산테크 및 시세정보 업체를 통하여 시세 정보를 확인

- 대상 물건 인근 공인중개사 등 현장 방문 필수

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✅ 부채규모(등기부등본) 및 국세, 지방세 체납여부 확인(임대인 동의 필요)

- 등기부등본을 확인해 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인

- 중개인, 임대인 등을 통해 선순위 보증금 및 세금 체납 여부 확인

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✅ 확정일자 부여 현황 및 전입세대 열람 요청

- 임대인에게 동의를 받아 확정일자 부여현황 열람 가능(임대차신고는 임대인에게 직접 제공 요청)

- 다가구주택의 경우 건물 전체 임대차현황을 임대인의 동의를 얻어 열람 가능

- 해당 주택의 전입세대 현황은 임대인의 위임을 받아 열람 가능

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전세 계약 후 유의사항

[전세 계약 후 유의사항]

✅ 임대차 신고(확정일자 자동부여)

- 온라인 신고 및 관할 주민센터를 방문하여 신고* 우선변제권 발생조건 : 주택의 인도, 전입신고, 확정일자 부여 후 익일 발생

 

✅ 전세보증금반환보증 가입

- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 전세보증금반환보증을 가입하여 보증금 보호

 

✅ 전입신고

- 관할 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신고

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지금까지 전세 사기 피하는 방법에 대하여 알아보았습니다.