계약갱신청구권 예외, 거부, 거절, 행사를 못하는 경우 (집주인편)

안녕하세요.

부동산 정보를 알기 쉽게 전달하기 위하여 포스팅을 하고 있는 봄이네 엄마입니다. 저만 알고 있는 것보다 여러 사람들이 많은 혜택을 나눌 수 있도록 공유하려고 합니다. 어려운 내용보다는 최대한 알기 쉽게 정리하려고 노력하고 있으니까요. 부족하더라고 많은 것을 얻어 가셨으면 좋겠습니다. 부동산 정책, 정보는 시간이 생명인 거 같더라고요. 조금만 늦거나 예전 정보를 알고 진행하면 큰 손실이 발생하거나 난감한 경우가 발생할 수도 있습니다. 최신 정보를 꼭 알고 진행하셔야 합니다. 

그럼 오늘은 계약갱신청구권 예외, 거절에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 

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1. 계약갱신청구권이란?

2. 계약갱신청구권 예외, 거절 가능 경우

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계약갱싱청구권이란 ? 

계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어나는 것입니다. 계약 갱신 시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있습니다.

쉽게 설명하자면 계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회에 한해 2년을 추가로 연장할 수 있는 제도입니다. 물론 전세, 월세 모두 가능합니다. 전세계약을 하면 기본 2년으로 거주하는데 전세계약갱신청구권을 사용하면 4년까지 거주 가능합니다.

 

계약갱신청구권 예외, 거절 가능 경우

 

1) 임대인이 실제 거주하려는 경우

이게 가장 많은 사례라고 볼 수 있겠습니다.

이것은 임차인에게 별다른 귀책사유가 없더라도 임대인이 세입자를 내보낼 수 있는 방법 중 하나입니다. 임대인이 자신이 거주하겠다는 이유로 계약갱신청구를 거절할 수 있는 것이지요. 실제로 많은 임대인들이 이것을 근거로 기존 세입자들의 계약갱신청구권을 무력화 하곤 합니다. 게다가 집주인이 실거주 하지 않더라도 그의 가족 중 직계존비속이라면 이를 근거로 세입자를 내보낼 수 있습니다.

 

단, 이를 악용하는 임대인들이 있는데 자신이 실거주할거라고 말해놓고 실제로는 입주하지 않는 경우들이 있는데요. 이 사실을 알게 된 임차인은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

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물론 임차인 입장에서 임대인이 그 집에 실거주 하고 있는지 확인하기는 현실적으로 어렵습니다. 하지만 주택임대차보호법 시행령 제 6조에 의하면 "임대인의 실거주로 계약갱신이 거절된 임차인은 거주하던 집의 임대차 계약 체결 여부에 대한 내용을 열람할 수 있다" 라고 되어 있습니다.

 

 

2) 임차 주택을 파손한 경우

 생활기스인데 그것을 파손이라고 하기는 어려울듯 합니다. 

파손의 범위를 정하는 것은 쉽지 않겠지만 그래도 일반적으로 파손이 되었다는것이 증명이 된다면 거부를 할 수 있다는 조항입니다.

 

 

 

3) 부정한 방법으로 임차한 경우

거짓 등 부정한 방법이라는 범위는 넓을 수 있겠습니다만 쉽게 말해 계약과 다른 형태로 임차를 한 케이스가 될 수 있습니다. 예를 들어 월세로 거주하겠다고 계약해놓고 전대를 금지했음에도 에어비앤비 등을 통해 숙박업을 운영한다면 이것은 명백히 계약과 다른 형태이기에 임대인은 계약 해지를 통보할 수 있고 당연히 계약갱신청구권도 사용할 수 없게 됩니다.

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4) 차임(월세)를 연체한 경우

 

주택의 경우 2기분을 연체하는 경우 임대인으로부터 계약해지의 사유가 될 수 있고, 이 경우에는 계약갱신청구권을 행사하지 못하도록 하고 있습니다. 여기서 말하는 2기분이란 쉽게 말해 두달치 월세가 밀린 것인데 꼭 연속으로 두달을 밀릴 필요가 없습니다. 계약기간 동안 총 2회를 연체한 사실이 있으면 계약갱신 거절사유에 해당하게 됩니다.

 

5) 임대인이 임차인에게 보상을 제공한 경우

한동안 보상을 요구하는 임대인들이 많이 있었다고 합니다. 집을 빨리 처분해야하는데 임차인들이 나가지 않는 경우가 종종 있었거든요. 어쩔수 없이 임대인들은 보상을 하고 내보내는 경우가 있었죠. 

임대업 하는 분들을 힘들게 하는 법중 하나인듯 합니다. 하지만 임차인들에게는 희소식이었죠 4년은 그래도 마음 편히 살 수 있는 기회가 생긴 것이기 때문이죠. 

 

 

 

 

 

지금까지 계약갱신청구권 예외, 거부에 대하여 알아보았습니다.